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本期要點：

一、政策動態

（一）房企預售資金監管松綁

（二）銀保監鼓勵在不良處置等領域引入外資

（三）三季度末商業銀行不良貸款率1.66%

二、行業訊息

（一）中信集團躍升華融第一大股東

（二）信達擬再募101.5億

（三）東方資產參與化解某房地產信托不良

來源：浙商資產研究院

一、政策動態

（一）房企預售資金監管松綁

緊跟“金融支持地產16條”之后，11月14日晚間，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，稱商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

評論：房地產企業預售資金松綁是近期以來主要的利好信號，之前金融監管機構喊話式的支持并沒有真正驅動金融機構紓困房企，目前房地產行業重啟預售資金融資后，存量土地資源貨幣化能夠打通。

（二）銀保監鼓勵在不良處置等領域引入外資

11月18日，中國銀行保險監督管理委員會首席風險官劉福壽在第十三屆財新峰會上表示，在推進金融業對外開放過程中，銀保監會深入推進高水平對外開放。銀保監會將推動國際國內雙循環，立足發揮我國超大規模市場優勢，吸引全球高質量金融資源要素集聚。在不良資產處置等領域引入外資機構。鼓勵中外金融機構平等競爭、深化合作。

評論：前幾年外資機構曾高調進入不良資產領域，投資邏輯主要關注核心城市的核心資產，在業務競爭層面主要與四大資產管理公司形成同層競爭，在業務開展形式方面主要以基金形式落地，是我國機構投資型不良資產處置的重要補充。

（三）三季度末商業銀行不良貸款率1.66%

中國銀保監會日前發布的數據顯示，今年三季度末，我國商業銀行不良貸款余額3萬億元，較上季末增加373億元；商業銀行不良貸款率1.66%，較上季末下降0.01個百分點。數據顯示，三季度末，商業銀行正常貸款余額177.5萬億元，其中正常類貸款余額173.5萬億元，關注類貸款余額4萬億元。

評論：從數據觀察我國商業銀行不良貸款余額突破三萬億元，雖然不良貸款率正在企穩，但是不良貸款余額仍然比較高，對資本的負擔壓力還是比較大。從結構來看，關注類貸款劣化的可能性仍在，需要前瞻性進行風險防控。

二、行業資訊

（一）中信集團躍升華融第一大股東

銀保監會官網日前發布了關于中國華融變更股權結構的批復。經審核，銀保監會批復：同意中國中信集團受讓財政部持有的中國華融約24.07億股內資股，占中國華融已發行總股本的3%。在2021年作為戰略投資者入局后，中信集團將以26.46%的持股比例，取代財政部成為中國華融的第一大股東。

評論：中信集團成為華融資產的第一大股東后，會產生兩個重大影響。一個是華融資產的股東從財政部變為中信集團，股東歸屬從財政部門轉為國資部門，后續國資管理的控制要求可能會影響華融資產的發展和決策。另一個是華融資產的行政層級實質性下降，不再直接對接中央部委，未來可能會更加市場化。

（二）信達擬再募101.5億

據EM Pulse報道稱，中國信達資產管理股份有限公司擬設立“信達明遠5號紓困資產支持專項計劃(專項用于保交樓)“，擬發行規模101.5444億元。在該專項計劃中，中國信達作為差額補足義務人提供的無條件、不可撤銷的差額補足承諾對優先級證券償付起到主要信用支持作用。據悉，中國信達擬將不低于70%的募集資金用于化解各地房地產風險項目，推動問題樓盤復工復產，實現順利交付，落實國家“保交樓、保民生、保穩定”相關要求。

評論：信達資產發行專項計劃是為保交樓提供市場化的資金支持，符合國家保交樓保民生保穩定的維穩要求。從交易結構來看信達資產主要提供劣后級的差額補足，同時提供項目投放的相關工作。

（三）東方資產參與化解某房地產信托不良

11月17日，經融僑集團及武漢融僑置業與PA信托、中國東方資產湖北省分公司、湖北三峽華翔集團有限公司等相關方友好協商，目前已就“PA信托安遠9號集合資金信托計劃”債務償付事項達成一致安排。東方資產以9.8億元對價取得PA信托對武漢融僑置業18.99億元債權本金中的12億元及相關權益/權利。剩余未轉讓6.99億元債權本金由武漢融僑置業向PA信托償付。

評論：不良資產管理公司參與信托不良的業務模式主要依靠承接信托權益份額來實現，通常信托權益份額折價交易空間較少，因此與傳統銀行不良資產交易存在顯著區別。分擔部分償付義務后，房地產企業向剩余信托持有人支付對價，完成階段性風險化解。